전세·월세 거주 중 보일러와 수도시설이 고장 났을 때 수리비는 누가 부담할까? 전세나 월세로 거주하다 보면 갑자기 보일러가 작동하지 않거나 수도에서 물이 새고, 온수가 나오지 않는 상황이 발생할 수 있습니다. 특히 겨울철 보일러 고장이나 한파로 인한 수도관 동파는 생활에 직접적인 불편을 주기 때문에 신속한 조치가 필요합니다.
이때 임차인이 먼저 수리업체를 불러 비용을 지불해야 하는지, 집주인에게 수리를 요청해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인 사이에서 수리비 부담을 두고 의견이 엇갈리기도 합니다.
기본적으로 주택을 임대하는 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 다만 모든 고장과 수리비를 임대인이 부담하는 것은 아닙니다. 시설의 노후 정도, 고장 원인, 임차인의 관리상 주의의무 위반 여부 등에 따라 책임이 달라질 수 있습니다.
보일러가 고장 났다면 임대인과 임차인 중 누가 수리해야 할까?
보일러는 겨울철 난방과 온수 공급에 필요한 주택의 주요 설비입니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 보일러 자체의 노후화나 부품 수명 종료 등으로 정상적인 사용이 어려워진 경우 임대인이 수리비를 부담하는 것이 일반적입니다.
민법 제623조는 임대인이 임대차계약이 유지되는 동안 임차인이 주택을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지해야 한다고 규정하고 있습니다. 보일러가 오래되어 작동하지 않거나 주요 부품이 고장 나 난방과 온수를 사용할 수 없다면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 상황은 임대인의 수선 책임이 인정될 가능성이 높은 사례입니다.
- 보일러의 사용 연수가 오래되어 내부 주요 부품이 고장 난 경우
- 정상적으로 사용했는데 보일러 본체나 순환펌프에 문제가 발생한 경우
- 배관의 노후화로 난방수가 누출되는 경우
- 보일러의 제어장치나 주요 전기 부품이 자연적으로 고장 난 경우
- 수리만으로 정상적인 작동이 어려워 보일러 교체가 필요한 경우
반면 임차인의 관리상 부주의나 잘못된 사용으로 고장이 발생했다면 임차인이 수리비를 부담해야 할 수 있습니다.
대표적으로 한파가 예상되는 상황에서 적절한 동파 방지 조치를 하지 않아 수도관이나 보일러 배관이 얼어 파손된 경우, 사용 설명서에 반하는 방식으로 기기를 사용해 고장을 일으킨 경우 등이 있습니다. 다만 단순히 동파가 발생했다는 사실만으로 임차인의 책임이 확정되는 것은 아닙니다. 당시 기상 상황, 건물의 단열 상태, 설비의 구조적 문제, 임차인의 실제 관리 상태 등을 함께 살펴야 합니다.
보일러의 작은 소모품 교체나 간단한 조작 문제처럼 비용이 적고 임차인이 쉽게 해결할 수 있는 사소한 사항은 임차인 부담으로 판단될 수도 있습니다. 반대로 보일러 전체를 교체해야 할 정도의 중대한 고장이라면 임대인의 수선의무가 인정될 가능성이 높습니다.
따라서 보일러가 고장 났을 때는 임차인이 무조건 비용을 부담하거나 임대인이 무조건 책임을 회피하기보다 먼저 고장 원인을 확인해야 합니다. 수리업체에 점검을 요청하고 고장 부위와 원인을 기록한 뒤 임대인에게 전달하면 책임 소재를 판단하는 데 도움이 됩니다.
수도관과 수도꼭지, 배수시설 고장은 누가 비용을 부담할까?
수도시설은 보일러와 마찬가지로 주택을 정상적으로 사용하기 위한 기본 설비입니다. 하지만 수도시설은 고장 부위와 원인이 다양하기 때문에 구체적으로 구분할 필요가 있습니다.
먼저 건물 내부의 노후 배관이나 주요 급수·배수시설에 문제가 생긴 경우에는 임대인의 수선 책임이 인정될 가능성이 높습니다. 벽이나 바닥 내부에 설치된 배관이 오래되어 누수되거나, 수도관의 부식과 파손으로 물 공급이 정상적으로 이루어지지 않는 경우가 대표적입니다.
반면 임차인이 사용하는 과정에서 수도꼭지를 무리하게 조작해 파손하거나, 배수구에 이물질을 반복적으로 넣어 막히게 하는 등 사용자의 과실이 확인된다면 임차인에게 수리비 부담이 발생할 수 있습니다.
실제 상황별로 살펴보면 다음과 같습니다.
① 벽이나 바닥 내부 수도관에서 누수가 발생한 경우
배관의 노후화나 부식으로 누수가 발생했다면 일반적으로 임대인의 수선 책임을 검토해야 합니다. 특히 누수로 벽지와 바닥이 젖거나 아래층에 피해가 발생했다면 추가 피해가 커지기 전에 신속하게 조치해야 합니다.
② 수도꼭지나 샤워기에서 물이 새는 경우
수도꼭지 내부 부품의 노후화나 자연적인 마모로 누수가 발생했다면 임대인 부담이 될 수 있습니다. 반면 임차인의 충격이나 부주의로 파손된 경우에는 임차인이 부담할 가능성이 있습니다. 단순한 패킹 교체처럼 소액의 소모품 교환은 계약 내용과 구체적인 상황을 함께 살펴야 합니다.
③ 싱크대와 세면대 배수구가 막힌 경우
음식물 찌꺼기나 머리카락 등 임차인의 사용 과정에서 발생한 이물질로 막혔다면 임차인의 관리 책임이 문제될 수 있습니다. 반대로 배관 자체의 노후화나 구조적인 문제로 배수가 원활하지 않다면 임대인의 수선 책임을 검토해야 합니다.
④ 변기나 화장실 배관에서 문제가 발생한 경우
변기 내부 부품이 자연적으로 고장 나거나 오래된 배관에 문제가 생긴 경우에는 임대인 부담이 될 수 있습니다. 반면 물티슈, 위생용품 등 변기에 넣어서는 안 되는 물건을 투입해 막힘이 발생했다면 임차인에게 책임이 인정될 수 있습니다.
중요한 점은 수도시설의 수리비를 단순히 고장 난 위치만으로 판단해서는 안 된다는 것입니다. 같은 수도꼭지 고장이라도 노후화 때문인지 임차인의 파손 때문인지에 따라 책임이 달라집니다.
임차인은 고장 발생 시 사진과 동영상을 촬영하고, 수리업체에 고장 원인과 교체 부품을 확인해 달라고 요청하는 것이 좋습니다. 수리 전후의 상태와 비용 내역을 남겨두면 나중에 임대인과 수리비를 정산할 때 도움이 됩니다.
집주인이 수리를 거부한다면 임차인은 어떻게 대응해야 할까?
임차인이 보일러나 수도시설의 고장을 발견했다면 우선 임대인에게 가능한 한 빨리 알려야 합니다. 민법 제634조는 임차물이 수리를 필요로 하는 경우 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지해야 한다고 규정하고 있습니다. 임대인이 이미 해당 사실을 알고 있었다면 별도의 통지가 필요하지 않을 수 있습니다.
가장 먼저 해야 할 일은 고장 상태를 객관적으로 전달하는 것입니다. 단순히 보일러가 고장 났다고 말하는 것보다 작동하지 않는 시점, 오류 코드, 온수와 난방 상태, 누수 여부 등을 구체적으로 설명하는 것이 좋습니다.
문자나 메신저로 다음과 같이 전달할 수 있습니다.
- 보일러가 작동하지 않아 난방과 온수를 사용할 수 없습니다.
- 수도관 연결 부위에서 물이 계속 새고 있습니다.
- 수리업체 점검 결과 내부 배관 노후화가 원인이라는 설명을 들었습니다.
- 수리 일정과 비용 부담에 대해 확인 부탁드립니다.
임대인이 수리를 미루거나 거부한다면 고장 상태와 수리 필요성을 다시 전달하고, 점검 결과와 예상 비용을 확보하는 것이 좋습니다.
다만 임대인의 동의 없이 임차인이 임의로 고가의 설비를 교체하거나 시설을 변경하면 비용 정산 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다. 따라서 긴급한 상황이 아니라면 수리업체를 부르기 전에 임대인에게 연락해 수리 범위와 비용 부담을 협의하는 것이 안전합니다.
반대로 겨울철 보일러 고장이나 심각한 누수처럼 조치를 미루면 생활에 큰 지장이 생기거나 추가 피해가 발생할 수 있는 상황이라면 신속한 조치가 필요합니다. 임대인에게 연락한 기록을 남기고, 긴급 수리가 불가피한 경우에는 필요한 범위에서 수리를 진행한 뒤 영수증과 작업 내역을 보관해야 합니다.
민법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 임대인의 수선의무에 해당하는 긴급 수리를 임차인이 먼저 진행했다면 필요비 상환을 청구할 수 있는지 검토할 수 있습니다. 다만 모든 수리비가 자동으로 인정되는 것은 아니며, 수리의 필요성, 지출의 합리성, 임대인에게 알린 과정 등을 확인해야 합니다.
수리비를 돌려받기 위해서는 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.
1. 고장 발생 당시 사진과 동영상
2. 임대인에게 수리를 요청한 문자와 통화 기록
3. 수리업체의 점검 결과와 고장 원인
4. 수리 견적서와 실제 결제 영수증
5. 교체 부품과 작업 내용이 표시된 수리 내역서
임대인이 정당한 수선의무를 이행하지 않아 주택을 정상적으로 사용하기 어려운 경우에는 구체적인 사정에 따라 손해배상이나 차임 감액, 계약 해지 등을 검토할 수 있습니다. 다만 임차인이 임의로 월세 전액을 지급하지 않거나 보증금에서 수리비를 일방적으로 공제하는 방식은 분쟁을 키울 수 있으므로 주의해야 합니다.
수리비 분쟁을 예방하려면 계약 전후에 무엇을 확인해야 할까?
보일러와 수도시설의 수리비 분쟁은 계약을 체결하기 전부터 예방할 수 있습니다. 특히 오래된 아파트나 빌라, 단독주택은 입주 전에 주요 설비의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
먼저 보일러의 제조 연도와 작동 상태를 확인해야 합니다. 난방이 정상적으로 되는지, 온수가 일정하게 공급되는지, 작동 중 이상한 소음이나 누수가 발생하지 않는지 살펴보는 것이 좋습니다. 가능하다면 임대인과 함께 보일러를 작동해 보고 이상 여부를 확인합니다.
수도시설도 마찬가지입니다. 주방과 욕실의 수도꼭지를 열어 수압과 온수 상태를 확인하고, 싱크대와 세면대 아래쪽에 누수 흔적이 있는지 살펴봐야 합니다. 변기 물이 정상적으로 내려가는지, 배수구에서 악취가 올라오거나 물이 역류하지 않는지도 확인하는 것이 좋습니다.
입주 당시 이미 발견된 하자는 사진과 동영상으로 기록하고 임대인에게 전달해야 합니다. 계약서에 수리하기로 한 항목이 있다면 누가 언제까지 수리할 것인지, 비용은 누가 부담할 것인지 명확하게 작성하는 것이 좋습니다.
계약서 특약사항에는 다음과 같은 내용을 참고할 수 있습니다.
수리 책임 관련 특약 예시
“임대차 기간 중 보일러, 수도 배관 및 주요 급배수시설의 노후화 또는 자연적인 고장으로 발생한 수리비는 임대인이 부담한다. 다만 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손과 사용상 부주의로 발생한 고장은 임차인이 부담하며, 구체적인 책임은 고장 원인과 점검 결과를 기준으로 협의한다.”
이러한 특약은 수리 책임을 구분하는 데 도움이 되지만, 문구만으로 모든 상황의 책임이 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 실제 고장 원인과 법령, 계약 당시 시설 상태 등을 함께 고려해야 합니다.
입주 후에는 보일러와 수도시설을 정상적인 방법으로 사용하고, 동절기에는 동파 예방을 위해 적절한 관리가 필요합니다. 장기간 집을 비울 예정이라면 보일러 사용 설명서에 따른 동파 방지 조치를 확인하고, 수도관이 얼거나 누수가 의심될 때는 무리하게 직접 수리하지 말고 전문가의 점검을 받는 것이 좋습니다.
또한 임대인과 수리비를 협의할 때는 전화 통화만으로 끝내지 않는 것이 좋습니다. 누가 수리업체를 부를 것인지, 예상 비용은 얼마인지, 임차인이 먼저 결제한다면 언제 정산할 것인지 등을 문자나 서면으로 남겨두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
전세와 월세 주택의 설비 고장은 임대인과 임차인 모두에게 부담이 될 수 있습니다. 중요한 것은 고장 원인을 먼저 확인하고, 수리 책임과 비용을 합리적으로 구분하는 것입니다. 입주 전 시설 상태를 기록하고 고장이 발생했을 때 신속하게 알리는 습관이 불필요한 수리비 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.