아파트 매매계약 후 매도인이 계약을 취소하겠다고 하면 어떻게 대응해야 할까?

아파트 매매계약 후 매도인이 계약을 취소하겠다고 하면 어떻게 대응해야 할까? 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했는데, 매도인이 갑자기 마음이 바뀌었다며 계약을 취소하겠다고 하는 경우가 있습니다. 집값이 오른 뒤 더 높은 가격에 팔고 싶어 하거나 개인적인 사정이 생겼다는 이유로 계약 해제를 요구하기도 합니다. 매수인 입장에서는 이미 이사와 대출을 준비하고 있었거나 다른 주택을 포기한 상황일 수 있어 당황하기 쉽습니다.
이때 중요한 것은 매도인이 계약을 취소하겠다고 말했다는 사실만으로 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니라는 점입니다. 계약금의 성격, 계약서에 기재된 특약, 중도금 지급 여부와 실제 계약 이행 상황에 따라 대응 방법이 달라질 수 있습니다. 매도인의 요구를 바로 받아들이기 전에 다음 사항부터 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

매도인이 계약을 일방적으로 해제할 수 있는지 확인하기

 

부동산 매매계약에서 계약금은 계약이 성립했다는 사실을 확인하는 역할을 하며, 별도의 약정이 없다면 일정한 조건에서 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성격도 가질 수 있습니다. 민법 제565조는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우, 한쪽 당사자가 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 매수인이 계약금 3,000만 원을 지급했고 매도인이 아직 계약 이행에 착수하지 않은 상태라면, 다른 약정이 없는 경우 매도인은 원칙적으로 6,000만 원을 상환하는 방식으로 해약금 해제를 시도할 수 있습니다. 여기서 배액은 받은 계약금의 두 배를 뜻하므로, 계약금 3,000만 원을 이미 받은 매도인은 총 6,000만 원을 돌려주는 방식입니다.
다만 계약서에 별도의 해제 조건이나 위약금 조항이 있다면 그 내용을 함께 검토해야 합니다. 또한 상대방이 이미 계약 이행에 착수했다면 단순히 계약금의 두 배를 돌려주는 방법으로 해제할 수 있는지 달라질 수 있습니다. 중도금 지급 여부는 중요한 판단 요소지만, 모든 사건이 중도금 지급 여부만으로 결정되는 것은 아닙니다.
따라서 매도인이 계약을 취소하겠다고 말하더라도 곧바로 계약금만 돌려받거나 배액을 받는 것으로 합의하기보다는 계약서와 지금까지의 이행 상황부터 확인해야 합니다.

 

중도금 지급 여부와 계약서 특약을 꼼꼼히 살펴보기

 

매도인의 계약 해제 가능성을 판단할 때는 계약서에 기재된 계약금, 중도금, 잔금 지급일과 해제 관련 특약을 함께 확인해야 합니다. 특히 계약금만 지급된 상태인지, 중도금 일부라도 지급했는지, 당사자 사이에 별도의 해제 조건을 정했는지가 중요합니다.
중도금 지급은 일반적으로 계약 이행에 착수했다는 판단에서 중요한 요소가 됩니다. 다만 계약 이행을 위한 객관적인 행위가 있었는지 등 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 반대로 대출 상담을 받거나 이사를 준비했다는 사정만으로 언제나 법률상 이행 착수가 인정되는 것도 아닙니다.
계약서에 ‘매도인이 계약을 위반하면 계약금의 배액을 지급한다’거나 별도의 손해배상액을 정한 조항이 있다면 그 문구의 의미도 살펴야 합니다. 계약금이 단순한 해약금인지, 위약금 또는 손해배상액의 예정으로도 약정되었는지에 따라 법률관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

매도인이 계약을 해제하겠다고 통보했다면 다음 자료를 우선 확보하는 것이 좋습니다.

- 매수인과 매도인이 서명하거나 날인한 매매계약서와 특약 사항
- 계약금 및 중도금 송금 내역
- 매도인이 계약 해제를 요구한 문자메시지와 메신저 대화
- 중도금 지급이나 잔금 준비 등 계약 이행과 관련된 자료
- 중개사와 주고받은 계약 진행 관련 안내 및 기록

이 자료들은 매도인의 해제 요구가 적법한지, 계약을 계속 이행할 수 있는지, 손해배상을 검토해야 하는지를 판단할 때 도움이 됩니다.

 

 

 

매도인의 해제 통보를 받았다면 서면으로 입장을 남기기

 

매도인이 전화로 계약을 취소하겠다고 했다면 감정적으로 대응하기보다 계약을 계속 이행할 의사가 있는지부터 명확하게 정리하는 것이 좋습니다. 계약을 유지하고 싶다면 매도인의 일방적인 해제 요구에 동의하지 않는다는 점과 약정된 일정에 따라 계약을 이행할 의사가 있다는 점을 문자나 이메일 등 기록이 남는 방법으로 전달할 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 취지로 입장을 남길 수 있습니다.

“매매계약은 이미 체결되었으며, 저는 계약서에 정한 내용에 따라 계약을 이행할 의사가 있습니다. 일방적인 계약 해제 요구에는 동의하지 않으므로 계약서상 의무와 이행 일정을 확인해 주시기 바랍니다.”

 

다만 실제 상황에 맞게 문구를 조정해야 하며, 법률상 해제 가능 여부가 확인되지 않은 상태에서 상대방의 권리를 단정적으로 부정하는 표현은 피하는 편이 좋습니다. 필요하다면 변호사나 법률 전문가에게 계약서 검토를 요청한 뒤 내용증명으로 공식적인 입장을 전달할 수 있습니다.
반대로 매도인의 요구를 받아들여 계약을 끝내기로 했다면 반환 금액, 지급 기한, 추가 손해배상 여부, 서로 추가 청구를 하지 않는다는 합의가 있는지 등을 구체적으로 확인해야 합니다. 단순히 계약금을 돌려받았다는 이유만으로 모든 분쟁이 해결되는 것은 아닙니다. 합의서에 서명하기 전에 향후 청구권까지 포기하는 내용이 포함되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

계약 이행을 요구할지 손해배상을 검토할지 판단하기

 

매도인이 법률상 해약금 해제를 할 수 있는 상황이라면 계약금 배액을 상환하는 방식으로 계약이 종료될 수 있으므로, 매수인이 무조건 매매를 강제로 진행할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 반면 해약금 해제 요건이 충족되지 않는데도 매도인이 정당한 이유 없이 소유권 이전 의무 등을 이행하지 않는다면 채무불이행 문제가 될 수 있습니다.
이 경우 매수인은 계약 내용과 진행 상황에 따라 계약 이행을 요구하거나, 법률상 요건을 갖춰 계약 해제와 손해배상을 검토할 수 있습니다. 실제로 어떤 청구가 가능한지는 계약서의 내용, 매도인의 의사, 이행 가능성, 매수인의 이행 준비와 손해 발생 자료 등에 따라 달라집니다.
손해를 주장하려면 매도인의 계약 위반과 손해 사이의 관련성을 확인할 수 있는 자료를 정리해야 합니다. 예를 들어 이미 지급한 비용이 있다면 영수증과 계약서를 보관하고, 이사나 임시 거주 비용 등 추가 지출이 발생했다면 지출 내역을 기록해 두는 것이 좋습니다. 다만 이러한 비용이 모두 자동으로 배상되는 것은 아니며, 손해배상 가능성과 범위는 법률상 요건에 따라 판단됩니다.
매매대금이 크거나 중도금 지급 이후 분쟁이 발생한 경우, 또는 매도인이 다른 사람에게 집을 매도하려는 정황이 있는 경우에는 혼자 합의하기보다 관련 자료를 갖춰 변호사와 상담하는 편이 안전합니다. 계약을 유지할 것인지, 해제를 받아들이고 손해를 정리할 것인지에 따라 대응 전략이 달라지므로 초기에 방향을 정하는 것이 중요합니다.

 

 

아파트 매매계약 후 매도인이 취소를 요구하더라도 바로 합의부터 할 필요는 없습니다. 계약서와 특약, 지급 내역, 계약 이행 상황을 먼저 확인하고 본인의 목적에 맞게 대응해야 불필요한 금전적 손실과 추가 분쟁을 줄일 수 있습니다.