전월세 입주 전 하자를 발견했다면 반드시 남겨야 할 기록

전월세 입주 전 하자를 발견했다면 반드시 남겨야 할 기록이 있습니다. 전월세 계약을 마치고 새로운 집에 입주할 때는 가구 배치와 짐 정리에 신경을 쓰느라 집 안의 작은 하자를 놓치기 쉽습니다. 하지만 입주 전에 발견한 하자를 제대로 기록하지 않으면 계약이 끝나고 퇴거할 때 수리비나 원상복구 비용을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.
예를 들어 입주 당시부터 벽지에 곰팡이가 있었거나 싱크대 문짝이 파손되어 있었는데 이를 기록하지 않았다면, 퇴거할 때 임대인이 임차인의 관리 소홀로 발생한 손상이라고 주장할 가능성이 있습니다. 반대로 입주 전에 상태를 촬영하고 임대인에게 알린 기록이 있다면 기존 하자였다는 사실을 설명하는 데 도움이 됩니다.
모든 하자를 발견할 때마다 복잡한 서류를 작성할 필요는 없습니다. 사진과 동영상, 문자 메시지, 점검 목록만 체계적으로 정리해 두어도 향후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 이번 글에서는 전월세 입주 전에 확인해야 할 하자와 반드시 남겨야 할 기록, 임대인에게 알리는 방법을 구체적으로 알아보겠습니다.

 

 

전월세 입주 전 반드시 촬영해야 할 하자와 시설 상태

 

입주 전 하자 점검은 집 전체를 대상으로 진행하는 것이 좋습니다. 눈에 잘 띄는 파손뿐만 아니라 생활하면서 문제가 발생할 수 있는 배관, 창틀, 전기 설비까지 확인해야 합니다.
먼저 벽과 천장, 바닥을 살펴보세요. 벽지의 찢어짐이나 얼룩, 곰팡이 흔적, 바닥재의 긁힘과 들뜸, 천장의 누수 자국 등을 확인해야 합니다. 특히 창문 주변과 외벽에 접한 방, 붙박이장 뒤쪽은 결로나 누수 흔적이 남아 있을 수 있으므로 주의 깊게 살펴보는 것이 좋습니다.
주방과 욕실은 물을 사용하는 공간이므로 더욱 세심한 점검이 필요합니다. 싱크대 하부장 안쪽의 물자국, 배수구의 악취, 세면대와 변기의 흔들림, 수전 주변의 누수 등을 확인하세요. 수도를 잠깐 사용해 배수가 원활한지 살펴보고, 누수 흔적이 보이면 해당 부분을 가까이 촬영해 두는 것이 좋습니다.
창문과 현관문, 방문, 수납장도 확인 대상입니다. 문이 제대로 닫히지 않거나 손잡이가 헐거운 경우, 창문의 잠금장치가 고장 난 경우, 수납장 경첩이 파손된 경우에는 입주 전에 상태를 기록해야 합니다.
전기와 난방 설비도 가능하면 확인하세요. 조명과 콘센트, 보일러의 작동 상태를 점검하되, 전기 설비를 분해하거나 위험한 방식으로 시험해서는 안 됩니다. 작동하지 않는 시설이 있다면 무리하게 수리하지 말고 임대인이나 담당 업체에 확인을 요청하는 것이 안전합니다.

하자를 촬영할 때는 다음 세 가지 원칙을 기억하면 좋습니다.

- 전체 사진: 하자가 발생한 방이나 공간이 어디인지 확인할 수 있도록 촬영합니다.
- 근접 사진: 파손 부위와 얼룩, 곰팡이, 누수 흔적이 명확하게 보이도록 촬영합니다.
- 작동 상태 영상: 문이 닫히지 않거나 배수가 원활하지 않는 등 사진만으로 설명하기 어려운 문제는 짧은 동영상으로 기록합니다.

촬영 날짜가 확인되도록 원본 파일을 보관하고, 하자 위치와 상태를 간단하게 메모해 두면 나중에 자료를 찾기 쉽습니다. 사진을 편집하거나 원본을 삭제하기보다는 원본과 별도 설명 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

 

전월세 입주 전 하자 기록은 사진뿐 아니라 문자와 점검 목록으로 남기기

 

하자를 촬영하는 것만으로 충분하다고 생각하기 쉽지만, 사진에 찍힌 상태를 언제 발견했는지, 임대인에게 알렸는지, 어떤 조치를 협의했는지도 중요합니다.
예를 들어 입주 전 벽지에 곰팡이가 있는 사진을 촬영했더라도 임대인이 해당 문제를 알고 있었는지, 수리를 약속했는지에 관한 기록이 없다면 이후 책임 범위를 두고 의견이 달라질 수 있습니다. 따라서 하자를 발견하면 임대인에게 가능한 한 빨리 알리고 답변까지 보관하는 것이 좋습니다.

하자 점검 목록은 공간별로 구분하면 편리합니다.

점검 공간	기록할 주요 항목
거실과 방	벽지 얼룩, 곰팡이, 바닥 긁힘, 문 파손
주방	싱크대 누수, 수납장 파손, 배수 상태
욕실	타일 균열, 변기 흔들림, 수전 누수
창문과 현관	잠금장치 고장, 창틀 손상, 문 개폐 문제
전기와 난방	조명 고장, 보일러 작동 이상, 난방 불량
기타 시설	옵션 가전의 작동 여부, 붙박이장 상태

가능하면 점검 목록에 발견 날짜와 조치 상태도 함께 적어 두세요. 예를 들어 '10월 19일, 안방 창틀 아래 곰팡이 흔적 발견, 사진 촬영 완료, 임대인에게 문자 전달, 수리 일정 협의 중'과 같이 기록하면 됩니다.
임대인과 연락할 때는 전화 통화만으로 끝내기보다 문자나 메신저를 활용하는 것이 좋습니다. 통화로 수리 약속을 받았다면 통화 후 합의 내용을 문자로 다시 정리해 확인받을 수 있습니다.
하자가 여러 곳이라면 사진 파일 이름도 구체적으로 정리해 보세요. '안방_창틀_곰팡이_입주전'이나 '주방_싱크대하부_누수흔적'처럼 저장하면 퇴거할 때 필요한 자료를 빠르게 찾을 수 있습니다.

 

임대인에게 하자를 알릴 때 확인해야 할 사항

 

하자를 발견했다면 임대인에게 알리는 것과 함께 수리 여부 및 책임 범위를 협의해야 합니다. 모든 하자를 임대인이 무조건 수리해야 하는 것도 아니고, 모든 수리비를 임차인이 부담해야 하는 것도 아닙니다. 하자의 원인과 정도, 계약 내용, 해당 시설의 성격 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.
민법 제623조는 임대인이 임대차 기간 동안 임차인이 목적물을 사용하고 수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 규정하고 있습니다. 따라서 주택의 정상적인 사용에 지장을 주는 누수나 보일러 고장 등은 하자의 원인과 구체적인 상황에 따라 임대인의 수선 의무가 문제 될 수 있습니다.
반면 임차인의 고의나 과실로 시설이 파손되었다면 임차인에게 수리 책임이 발생할 수 있습니다. 단순한 사용 흔적과 통상적인 마모를 임차인의 과실로 인한 파손과 동일하게 볼 수는 없으므로, 실제 손상 원인과 입주 당시 상태를 구분하는 것이 중요합니다.

임대인에게 하자를 알릴 때는 다음 내용을 포함하면 좋습니다.

- 하자를 발견한 날짜와 장소
- 하자의 구체적인 상태와 생활에 미치는 영향
- 사진이나 동영상 등 확인 자료
- 수리 또는 점검이 필요한지에 대한 요청
- 수리 일정과 비용 부담에 관한 협의 내용

예를 들어 입주 전부터 보일러가 정상적으로 작동하지 않는다면 단순히 '보일러가 고장 났습니다'라고 전달하는 것보다 '입주 전 점검 중 보일러를 작동했으나 난방이 되지 않는 것을 확인했습니다. 현재 상태를 촬영해 두었으니 점검 및 수리 일정을 협의하고 싶습니다'라고 구체적으로 전달하는 편이 좋습니다.
또한 하자를 발견했다고 해서 임의로 시설을 분해하거나 수리 업체를 불러 비용을 지출하기보다는 먼저 임대인에게 알리고 조치 방법을 협의하는 것이 안전합니다. 긴급한 누수처럼 추가 피해를 막기 위해 신속한 조치가 필요한 상황이라면 피해 확산을 방지하고, 임대인에게 즉시 연락하며, 필요한 조치와 비용을 입증할 자료를 남겨 두세요.
임대인에게 연락했는데 답변이 없거나 수리를 계속 미루는 경우에는 연락 날짜와 답변 내용을 기록하고, 하자로 인해 실제로 발생하는 불편과 피해도 함께 남기는 것이 좋습니다. 분쟁이 해결되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회 등 관련 기관의 상담이나 조정 절차를 검토할 수 있습니다.

 

퇴거할 때까지 하자 자료를 보관하고 활용하는 방법

 

입주 전에 기록한 자료는 입주 직후에만 필요한 것이 아닙니다. 계약 기간 동안 보관해 두었다가 퇴거 전 집 상태를 확인할 때 다시 활용할 수 있습니다.
가장 좋은 방법은 입주 당시 사진과 퇴거 당시 사진을 같은 위치에서 촬영해 비교하는 것입니다. 예를 들어 입주 전에 이미 바닥에 긁힘이 있었다면 해당 사진과 퇴거 당시 사진을 함께 제시해 기존 손상과 새롭게 발생한 손상을 구분할 수 있습니다.
다만 입주 당시 촬영한 사진만으로 모든 책임이 자동으로 결정되는 것은 아닙니다. 사진의 촬영 시점과 장소가 명확한지, 임대인에게 하자를 알렸는지, 이후 수리했는지 등 여러 사정이 함께 고려될 수 있습니다. 따라서 입주 당시 자료뿐 아니라 수리 요청과 답변, 실제 수리 내역도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

보관할 때는 자료를 세 가지로 나누면 편리합니다.

첫째, 입주 전 하자 사진과 동영상입니다. 원본 파일을 별도 폴더에 보관하고, 날짜와 장소를 구분해 정리합니다.

둘째, 임대인과 주고받은 연락 기록입니다. 문자와 메신저 대화, 수리 요청에 대한 답변, 비용 부담에 관한 합의 내용을 계약이 끝날 때까지 보관합니다.

셋째, 수리와 비용 관련 자료입니다. 수리 업체의 견적서와 영수증, 수리 완료 사진, 임대인과 협의한 내용 등을 함께 보관하면 실제로 어떤 조치가 이루어졌는지 설명하기 쉽습니다.

입주 전에 작성한 점검표가 있다면 임대인과 공유하고, 가능하다면 주요 하자와 수리 계획에 대해 서로 확인해 두세요. 별도의 하자 확인서를 작성하는 경우에도 실제 확인한 내용만 기재하고, 수리 완료 여부나 책임에 관한 합의는 구체적으로 적는 것이 좋습니다.
특히 계약 종료가 가까워졌을 때 처음으로 하자 문제를 제기하면 입주 당시 상태를 확인하기 어려워질 수 있습니다. 하자를 발견한 시점에 바로 기록하고 알리는 습관이 중요한 이유입니다.

 

 

전월세 주택에 입주하기 전 하자를 확인하는 일은 단순히 집의 상태를 점검하는 절차가 아닙니다. 퇴거할 때 발생할 수 있는 수리비 분쟁을 예방하고, 임대인과 임차인 모두의 책임 범위를 명확하게 하는 과정이기도 합니다.
입주 전에는 벽과 바닥, 창틀, 주방과 욕실, 전기와 난방 시설을 꼼꼼하게 확인하고, 발견한 하자는 전체 사진과 근접 사진, 필요에 따라 동영상으로 남겨 두세요. 이후 임대인에게 문자나 메신저로 알리고 수리 여부와 일정을 협의하는 것이 좋습니다.
사진만 촬영하고 끝내기보다는 점검 목록과 연락 기록, 수리 내역까지 함께 보관하는 것이 중요합니다. 이러한 작은 준비가 계약 기간 동안 불필요한 오해를 줄이고, 퇴거 시 보증금과 원상복구 비용을 둘러싼 분쟁에 대응하는 데 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

전월세 입주 전 하자를 꼼꼼하게 확인하고 사진과 동영상, 임대인과의 연락 기록을 남겨 두면 퇴거 시 발생할 수 있는 수리비 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 작은 하자라도 발견 즉시 알리고 관련 자료를 보관해 두세요. 입주 전의 작은 준비가 계약 기간 동안 불필요한 오해를 줄이고 보증금을 안전하게 돌려받는 데 도움이 될 수 있습니다.